Как власти Армении ударяют по развитию страны законом «О налоге на недвижимость»
Согласно мнению авторов закона РА «О налоге на недвижимость», необходимость принятия данного закона обусловлена тем обстоятельством, что кадастровая стоимость недвижимости в республике Армения в разы ниже их рыночной стоимости, вследствие чего не используется потенциал по направлению данного налога.
Как довод приводится, что в структуре ВВП Республики Армения налог на недвижимость составляет всего лишь 0,2%, а вот в соседней Грузии этот показатель составляет 1,1% и поэтому днем раньше нужно исправить это несоответствие.
Положения закона должны внедрятся в течении 4-х лет, и в итоге показатель доли налога на недвижимость в структуре ВВП составит 0,5%.
Приводятся данные, что из имеющихся в наличии 432.000 квартир в Республике Армения, собственники 275.000 квартир вообще не платят налог на недвижимость. Утверждается, что если собственники этих 275.000 квартир начнут выплачивать налог на недвижимость, то повысится их культура.
При этом налоговая нагрузка для владельцев домов с рыночной стоимостью свыше 120.000.000 драм возрастет в среднем в 10 раз, и уже есть предварительные расчеты, что в результате в Республике Армения для жилья премиум-класса в абсолютном выражении налог на недвижимость будет наибольшим как в СНГ так и в Европе.
Далее указывается, что так как налог на недвижимость выплачивается соответственно в местные бюджеты, то это повысит уровень финансовой независимости органов местного самоуправления.
Что можно сказать по этому поводу.
Рассмотрение вопроса максимально возможного использования потенциала по направлению каких-либо налогов в отрыве от определения неотложных экономических проблем, классификаций задач которые требуют неотложных решений сегодня, выработки последовательности осуществления необходимых шагов для выхода из создавшейся ситуации, является крайне непонятным.
Налог на недвижимость это инструмент который эффективен при состоявшемся рынке недвижимости.
В Республике Армения недвижимость в основном унаследована из советских времен, вследствие чего построена для других условий социально-экономических отношений.
Кроме своего качества существующая недвижимость уступает также по многим количественным показателям. Например показатель размера жилой площади приходящей на одного жителя Республики Армения в разы уступает развитым странам с устоявшимся рынком недвижимости.
Исходя из вышеизложенного прежде чем сформировать рынок недвижимости его первоочередным образом нужно построить.
То есть развитие строительного сегмента в Республике Армения должно быть одним из основных приоритетов.
Строительство это сегмент экономики, который наилучшим образом способствует развитию смежных производств и услуг, и в случае его развития прирост налоговых поступлений гарантировано будет не меньше прироста, чем в результате изменения налога на недвижимость.
По этому опережающее развитие строительной отрасли является бесспорным приоритетом по сравнению с изменением налога на недвижимость.
В каком же состоянии находится строительная отрасль в Республики Армения.
Динамика изменений объёмов строительства в РА, опубликованных со стороны статистической службы приведена ниже:
Данные указанные в таблице показывают, что объёмы строительства имеют тенденцию к понижению, то есть речь идет не то, что о формировании, а об торможении процесса формирования рынка.
То есть изменения принимаются в период спада строительной отрасли. Как было показано выше для жилья премиум-класса в Республике Армения устанавливается размер налога на недвижимость, который наибольший по сравнению со странами СНГ и Европы.
Отсюда следует, что нет никакого резона для строительства нового жилья премиум-класса.
Что же касается строительства жилья эконом-класса, то размеры доходов основной массы домохозяйств РА не позволяют приобретать новую жилую недвижимость.
Для решения этого вопроса, как это принято в странах имеющих цель развития, необходимо разработать специальную программу с участием государства.
В этих условиях, когда в наличии нет какой-то разработанной Программы развития не только в области строительства, но и других областей экономики РА, принимается налог исключительно фискального характера.
На этапе становления было-бы понятным, когда налоги увязываются с результатами экономической деятельности.
Понятно, что для функционирования любого государства нужны средства и ресурсы.
Понятно, что Республика Армения нуждается в модернизации почти всех областей.
Но только устойчивая положительная динамика развития частного сектора и генерируемые им налоговые поступления позволяет осуществить подобную модернизацию.
В противовес вышесказанному, авторы закона утверждают, что повышение налога на имущество в Армении может стимулировать активность бизнеса. Они посчитали, что нагрузка на действующий бизнес отразиться лишь в том, что расходы по этой статье , будут составлять 1% от их получаемой выручки.
Следует отметить, что авторы закона забыли предупредить бизнес о следующем.
Налоговым законодательством РА предусмотрен минимальный размер арендной платы, принимаемой как обоснованный расход, который увязан с кадастровой стоимостью арендуемой площади. Насколько увеличится кадастровая стоимость арендуемой площади ровно настолько увеличится вышеуказанный минимальный размер. Это обстоятельство однозначно повлияет на рынок предоставления площадей в аренду и во многих случаях приведет к увеличению арендной платы.
То есть искусственное увеличение расходов рассматривается как стимул для активности. Все это означает, что авторы закона действуют не в парадигме развития, а по согласно какой-то иной логике, в рамках которой налогообложение оторвано от задач реальной экономики.
В стараниях найти исторический прецедент такого подхода на ум приходит следующее.
Жан-Батист Кольбер, советник французского короля Луи XIV, однажды сказал: «Налогообложения – это искусство ощипывать гуся так, чтобы получить максимум перьев с минимумом писка». Может эта логика была уместна в условиях средневековой Франции, но она неуместна для реалий сегодняшней Армении.
Первоочередные задачи, которые необходимо решать в условиях Республики Армения, находятся совершенно в другой системе координат.
Пересмотр налога на имущество может стать актуальным только после решения ряда неотложных вопросов.
Здесь постараемся кратко указать на причины возникновения той экономической ситуации в которой оказались Республика Армения и описать ряд неотложных задач, решение которых действительно актуально.
Концентрация собственности в руках ограниченной группы лиц приближенных к власти, которые контролировали не только свой личный бизнес, но и государственные активы Республики Армения, привело к народному недовольству и к краху самой так называемой олигархической системы.
Олигархи достигли своего текущего богатства путем покупки государственных активов по ценам ниже рыночных – с гарантией постоянных прибылей посредством монополий.
Олигархическая модель, которая ранее оседлала все стороны социально-экономической жизни, стала бесперспективна и привела к возникновению фундаментальной причины любого экономического кризиса-радикального падения предельной производительности капитала до таких низких уровней, которые не позволяют привлекать деньги для нового развития.
Десятилетиями контролируя и регулируя сколь-нибудь значимые финансовые потоки возникающие в условиях Республики Армения, узкая группа лиц сумела сконцентрировать в одних и тех же руках как источники значимых финансовых средств так и выбор направлений их использования. В результате возникла ситуация насыщения, при которой свободные финансовые средства не могут работать в инвестиционном режиме.
При этом значимая часть излишних финансовых средств была «вколочена» в специфическую роскошную недвижимость. В результате экономика Республики Армения получила в актив в основном дорогостоящую неликвидную жилую недвижимость, которая в условиях действующего свободного рынка не может быть реализована по затраченной на нее цене.
Большинство же граждан получили в собственность квартиры в которых они жили ещё в советские времена.
Эволюция всего этого привела к началу 2018 году возникновению классической революционной ситуации, когда «верхи» не могут эффективно использовать свой накопленный капитал, а «низы» в основном кроме своих советских квартир не имеют другой собственности и не имеют никаких шансов для развития.
В указанной ситуации необходимы выверенные, продуманные шаги для решения комплекса социально- экономических задач.
Как можно реализовать основные предпосылки к решению социально-экономических задач, опираясь на существующую систему отношений в государстве?
Без корректировки парадигмы отношений собственности в государстве сделать это невозможно, по крайней мере нет исторического прецедента.
То есть основной вопрос, без решения которого невозможно дальнейшее продвижение, это вопрос отношений собственности в государстве.
Инструментарием купирования доходного неравенства в стране могут быть национализация основных средств в какой-либо форме, подведение черты и продолжение игры по новым правилам, установление налога на роскошь, установление одноразового компенсационного налога и т. п.
Здесь важно, чтобы в обществе был консенсус по этому вопросу, иначе ничего не получится.
Странно, что революционное правительство даже не инициирует широкое обсуждение по данному вопросу.
Недавно принятый закон РА «О взыскании имущества незаконного происхождения», без выбора курса развития, может стать не решением проблемы, а инструментом для манипуляций.
То есть на сегодняшний день мы имеем в наличии революционную ситуацию, революционное правительство, но нет каких-либо революционных действий.
Пересмотр отношений собственности необходимо осуществлять таким способом, чтобы ни в коем случае не навредить зачаткам предпринимательского класса и создать условия для внешних инвестиций.
Экономика Армении по объективным причинам не самодостаточна и без широкой внешней кооперации она развиваться не может.
Исходя из этого, возможно, для скорейшей выработки политики пересмотра отношений собственности необходимо будет привлечь внешних консультантов.
В одиночку такие вопросы не решаются, нужен широкий диалог со всеми слоями общества, необходимо добиться того, чтобы по возможности интересы активной части общества совпали, так как если бы они находились в одной лодке.
Вместо того, чтобы днем раньше предпринять действенные шаги по вышеназванным направлениям, правительство РА даже не говорит об этом, а вместо этого принимает законы, которые не то чтобы привлечь, а отсекают возможности каких-либо инвестиций.
Революционное правительство Республики Армения декларирует об «экономической революции», инновационном развитии, цифровизации экономики и т. д.
Если это серьезно, то развитие по этому направлению имеет свою логику.
Построение социально-экономических моделей должно осуществляться в следующей последовательности: реформирование отношений собственности – создание новых экономических институтов — цифровизация экономики. Последовательность шагов, применение необходимых финансовых и юридических инструментов для осуществления этих шагов, должны быть реализованы по возможности адекватно решаемым задачам, в противном случае возникнут дисбалансы и деструктивные явления в экономике, которые более усугубят положение, как в случае принятого закона РА «О налоге на недвижимость».
Налог на недвижимость (или на имущество) исторически является эффективным инструментом в обществах, где уже определились с отношениями собственности.
Специфика рассматриваемого налога заключается в том, что налогоплательщик из своих доходов выплачивает налог за недвижимость, размер которого не зависит от результатов его экономической деятельности.
Морфология возникновения подобного налога имеет историю тысячилетий. Ещё в четвертом веке до нашей эры в Древнем Риме взымались налог на наследуемое имущество и налог на жилище.
В средние века при феодальном строе налогом на недвижимость были обременены крестьяне и ремесленники. Господствующие классы (дворянство, духовенство) от этого вида налога были освобождены.
В России, после отмены крепостного права, в 1863 был внедрен аналогичный налог, выплачиваемый собственниками городских строений, который был принят взамен ранее существовавших подушевого или поголовного налогов.
В настоящее время этим инструментом пользуются в двух случаях.
· Налог на недвижимость является существенной статьей для пополнения местных бюджетов для стран типа Швейцарии, Франции, Италии, где столетиями формировалась привлекательная недвижимость с соответствующей инфраструктурой.
· Налог на недвижимость является косвенным средством регулирования доходного неравенства.
Если в реалиях современной Армении, не разобравшись с отношениями собственности в государстве, революционное правительство принимает возобновленный закон РА «О налоге на недвижимость», увеличивая фискальную нагрузку на бизнес, то кроме всего прочего нарушает основополагающий принцип врачебной практики «не навреди».
Обобщая можно сказать, что отдельно принятый закон РА «О налоге на недвижимость» пока еще не является нокаутирующим ударом по экономике, но если правительство и дальше будет действовать в парадигме не развития и принимать сумбурно законы не совсем соразмерные реальным интересам Республики Армения, то мы можем зайти в такую яму, из которой стандартными методами выйти уже не получится.
АРМЕН ПАПЯН
ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИТИК ООО «АКТИВ ИНВЕСТ»
